Bauschäden einfach erklärt
Diese Seite gibt Eigentümern und Mietern einen verständlichen Überblick über typische Bauschäden, ihre möglichen Ursachen und wann ein Bausachverständiger hinzugezogen werden sollte.
An Gebäuden können im Laufe der Zeit unterschiedlichste Schäden auftreten – von Rissen im Putz, über feuchte Keller bis hin zu Schimmel oder Undichtigkeiten am Dach. Viele Schäden sehen auf den ersten Blick dramatischer aus, als sie tatsächlich sind – andere wirken harmlos, sind aber technisch kritisch.
Die folgenden Themen fassen typische Schadensbilder zusammen, wie sie in zahlreichen Gutachten immer wieder auftreten. Die Inhalte sind bewusst verständlich gehalten und ersetzen keine individuelle Begutachtung vor Ort.
Wie sehen solche Schäden aus?
- Feine Haarrisse im Putz
- Deutlich sichtbare Risse, z. B. über Türen/Fenstern oder in Ecken
- Abtreppende Risse im Mauerwerk oder an Giebelwänden
Typische Ursachen
- Schwinden von Putz oder Mauerwerk (Trocknung, Temperaturwechsel)
- Fehlende oder falsch angeordnete Bewegungs- und Putztrennfugen
- Setzungen des Gebäudes oder Verformungen von Unterzügen und Decken
- Lokale Belastungen, z. B. Kamin, Ofen, schwere Einbauten
Was sollten Sie tun?
- Kleine, feine Risse fotografieren und beobachten (werden sie größer?)
- Bei Rissen über ca. 0,3 mm Breite oder bei schief verlaufenden / abtreppenden Rissen: Fachmann einschalten
- Risse niemals nur „überstreichen“, ohne die Ursache zu klären
Hinweis: Nicht jeder Riss ist statisch gefährlich – ab einer gewissen Breite oder bei ungewöhnlicher Lage ist aber eine sachverständige Beurteilung sinnvoll.
Typische Anzeichen
- Dunkle oder gelbliche Flecken an Wänden und Decken
- Abplatzender Putz oder Blasen in der Farbe
- Ausblühungen (weiße, kristallartige Beläge) im Sockelbereich
- Schimmelbeläge, meist in Ecken oder hinter Möbeln
Häufige Ursachen
- Undichte Leitungen (Frisch- oder Abwasser)
- Fehlerhafte oder fehlende Abdichtungen an Keller, Terrasse oder Garage
- Überflutung/Hochwasser – Wasser im Keller oder Erdgeschoss
- Kondensat durch kalte Oberflächen und zu wenig Luftaustausch
- Unterbrochene oder unzureichende Trocknungsmaßnahmen nach einem Schaden
Was können Sie tun?
- Feuchtestellen nicht nur optisch behandeln, sondern die Ursache suchen lassen
- Bei Wasserschäden: möglichst rasch professionelle Trocknung veranlassen
- Schimmel nicht einfach überstreichen – Beläge fachgerecht entfernen lassen
- Bei wiederkehrender Feuchte im Keller: Abdichtungskonzept prüfen lassen
Wichtig: Schimmel ist meist das Ergebnis aus Feuchtigkeit, Baukonstruktion und Nutzerverhalten. Ein Gutachten kann klären, ob die Ursache eher „bauseits“ oder im Gebrauch liegt.
Typische Anzeichen
- Ausblühungen und Abplatzungen im Sockelbereich
- Verfärbungen, Flecken und „Wolken“ in der Fassade
- Risse unter Fensterbänken oder an Gebäudeecken
- Ungleichmäßige Oberflächen, “Wellen” und Ebenheitsfehler
Häufige Ursachen
- Fehlender oder unzureichender Feuchteschutz im Sockelbereich
- Unsachgemäß ausgeführte Wärmedämmverbundsysteme (WDVS)
- Falsche oder unvollständige Armierung und Detailausbildung
- Spätere Installationen (Leitungen, Halterungen) durch die Dämmung
Empfehlungen
- Veränderungen an der Fassade frühzeitig dokumentieren (Fotos, Datum)
- Bei systematischen Rissen oder Feuchteflecken: fachliche Prüfung
- Sanierung möglichst im System (Putz, Armierung, Beschichtung) planen
Woran erkennt man Probleme?
- Wasserflecken an Decken unter Dachflächen oder Balkonen
- Feuchte Stellen im Anschlussbereich von Terrassentüren
- Moos, dauerhafte Pfützen, stehendes Wasser auf Balkon oder Flachdach
Typische Ursachen
- Fehler bei der Abdichtung (z. B. nur Silikon statt richtiger Abdichtung)
- Zu geringe Anschlusshöhen an Türen und Wänden
- Fehlende oder unzureichende Notentwässerung
- Mechanische Beschädigungen (z. B. Anfahr- oder Sturmschäden)
Was ist wichtig?
- Wasser darf auf Dach und Balkon nicht dauerhaft stehen – Gefälle prüfen
- Beschädigte Abdichtungen nicht nur kosmetisch reparieren lassen
- Bei Wassereintritt in die Konstruktion: schnell reagieren, sonst Folgeschäden
Häufige Problemfelder
- Verstopfte Regenleitungen und überlaufende Dachrinnen
- Falsch geführte Fallrohre, die Wasser an die Fassade leiten
- Leitungsleckagen in Wänden und Fußböden
- Schäden durch Anprall (z. B. Fahrzeug, Gartenarbeiten)
Typische Folgen
- Feuchte Keller- und Sockelbereiche
- Schäden an Putz, Mauerwerk und Naturstein
- Längere Trocknungszeiten, Schimmelbildung im Randbereich
Empfehlungen
- Regenrinnen und Abläufe regelmäßig kontrollieren und reinigen
- Unklare Wasserwege (z. B. Feuchte an einer Ecke) gutachterlich klären lassen
- Nach mechanischen Schäden (Stöße, Risse) den Aufbau fachlich prüfen lassen
Wann wird es kritisch?
- Große Risse an tragenden Wänden oder Stützen
- Verformungen an Unterzügen, Decken oder Stützen
- Nachträgliche Wanddurchbrüche ohne statische Prüfung
Mögliche Ursachen
- Entfernen oder Schwächen tragender Bauteile (z. B. beim Umbau)
- Überlastungen oder unzureichende Abfangungen
- Setzungen im Untergrund
Was ist zu tun?
- Bei Verdacht auf Tragwerksprobleme: sofort Statiker/Bausachverständigen einbeziehen
- Baumaßnahmen im Tragwerk nie ohne Planung und Berechnung ausführen
Achtung: Standsicherheitsfragen gehören immer in die Hand von Fachleuten. Hier sollte nicht „auf Sicht“ repariert werden.
Welche Rolle spielt das Nutzerverhalten?
- Möbel direkt an kalten Außenwänden → wenig Luftzirkulation
- Unzureichendes Lüften (besonders nach Duschen, Kochen)
- Abgestellte oder zugedrehte Lüftungsventile
Typische Folgen
- Kondenswasser an Fenstern und kalten Oberflächen
- Schimmelbildung hinter Schränken und in Raumecken
Praktische Tipps
- Möbel mit etwas Abstand (ca. 5–10 cm) zur Außenwand stellen
- Regelmäßig stoßlüften, besonders bei hoher Luftfeuchte
- Wenn Schimmel auftritt: nicht nur reinigen, sondern Ursache klären
Außenanlagen & Zaunfundamente
- Kippende Zaunfelder durch unzureichende Fundamente
- Setzungen im Bereich von Stützen
Schwimmbecken & Außenbecken
- Risse oder Verformungen nach Anstoß (z. B. Fahrzeug, Tier)
- Undichtigkeiten mit Wasserverlust
Empfehlung
- Bei sichtbaren Verformungen: Tragfähigkeit und Dichtheit prüfen lassen
- Reparaturen an Becken nur mit dafür geeigneten Systemen ausführen